Immobilienmarktentwicklung Hamburg 2010
(Aktualisierte und ergänzte Version des Immobilienmarktberichts des Deutschen Anlage und Immobilienverbunds DAVE Hamburg 2010)
Der Hamburger Immobilienmarkt bleibt von der Wirtschaftskrise nicht unberührt. Spitzen- und Durchschnittsmieten am Büroflächenmarkt sinken, die Leerstände steigen deutlich. Doch die Trends im ersten Halbjahr 2010 stimmen für den Immobilienmarkt Hamburg optimistisch. Beim Abwärts der Büromieten und Aufwärts der Leerstände deutet sich eine Stabilisierung an. Und für das zweite Halbjahr 2010 werden größere Abschlüsse erwartet – sowohl bei der Anmietung wie auch beim Kauf von Immobilien.
Das Karstadt Sporthaus wurde gerade von der Centrum Grundstücksverwaltung gekauft.
Hamburg steht trotz der Krise wirtschaftlich gut da. Für 2009 konnte der künftige Präsident des GdW Bundesverbands deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen und Noch-Wirtschaftssenator, Axel Gedaschko, einen Zuwachs an Arbeitsplätzen in der Hansestadt verkünden. Bei einer im Capital veröffentlichten Feri-Studie liegt Hamburg im innerdeutschen Städteranking auf Platz 1. Zwischen 2006 und 2015 soll die Wirtschaftsleistung um 13,5% wachsen, die Zahl der Arbeitsplätze um 5,4% auf 1,1 Millionen steigen. „Kein anderer Standort in Deutschland ist für Globalisierung und internationalen Handel so gut gerüstet wie Hamburg“, erklärte Feri-Ökonom Manfred Binsfeld. Das gilt auch für die Attraktivität als Standort für Gewerbeimmobilien. Aus einer Befragung von 478 Experten für Gewerbeimmobilien durch das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) ging Hamburg – mit leichtem Vorsprung gegenüber München – als der aussichtsreichste deutsche Gewerbeimmobilienstandort hervor. Ein junger Standort, dessen Durchschnittsalter nach einer aktuellen Eurostat-Studie durch Zuwanderung bis 2030 sinkt, während es in 274 von 281 europäischen Regionen steigt.
Büroflächenmarkt
Nachdem 2009 mit 400.000 m2 rund 30% weniger Büroflächen vermietet wurden, als im Jahr zuvor, sieht es 2010 nach einer Seitwärtsbewegung im Büroflächenmarkt aus – mit berechtigten Hoffnungen auf einen leicht höheren Umsatz. Zwar wurde im ersten Halbjahr mit 190.000 m2 ein um etwa 5% geringeres Ergebnis erzielt, als im ersten Halbjahr 2009. Doch für das dritte und vierte Quartal 2010 werden einige große Abschlüsse erwartet. Dazu zählen die vertraglich vereinbarte Anmietung von 45.000 m2 im zweiten Bauabschnitt des Überseequartiers durch die Stadt Hamburg sowie der 41.000 m2 große Neubau der Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt (BSU) in der Neuen Mitte Wilhelmsburg, die im Rahmen der Internationalen Bauausstellung (IBA) entwickelt wird.
Den größten Umsatz ersten Halbjahr 2010 löste Edeka mit der Anmietung von 7.400 m2 in der City Nord aus sowie die Sozietät CMS Hasche Sigle, die übergangsweise 6.500 m2 im Millerntorhochhaus an der Reeperbahn arrondiert. Mehr als ein Viertel des Umsatzes wurde in der City getätigt, gefolgt von der City Süd und City Nord (je 10%). Die umsatzstärkste Branche waren mit einem Anteil von etwa 20% die unternehmensnahen Dienstleister und Berater. Da diese eher kleinteilige Flächen anmieten, verwundert es nicht, dass deutlich mehr Verträge unter 500 m2 abgeschlossen wurden, als 2009.
Die Spitzenmiete rutschte gegenüber dem Vorjahr um etwa einen Euro auf 23 Euro/m2. Aktuell wird eine Miete von über 20 Euro/m2 jedoch nur am Neuen Wall oder in der Hohe Bleichen in der City erzielt. Die Durchschnittsmiete liegt mit leichten Abschlägen weiter bei 13 Euro/m2. Bis zum Jahresende könnte die Spitzenmiete noch sinken, doch dann wird eine Stabilisierung erwartet. Zum Einen, weil die Zahl der neu auf den Markt drängenden unvermieteten Büroflächen zurück geht, und zum Anderen, weil viele Unternehmen bei anziehender Konjunktur die Chance zur Anmietung der hochwertigen, aber aktuell vergleichsweise günstigen Neubauflächen nutzen.
Aus den gleichen Gründen wird der aktuell auf 9% gestiegene Leerstand – mit 1,1 Mio. m2 über 20% mehr, als Mitte 2009 – noch an der 10%-Grenze kratzen und dann wohl verharren. In Hamburg schlagen beim Leerstand auch die neu auf den Markt kommenden Flächen in der Hafencity zu Buche, die wegen ihrer standortbedingt hohen Mietansätze aktuell kaum Mieter finden. So liegt der Leerstand in der Hafencity zur Zeit bei 14%. Die Mitte 2009 vom abtretenden Vorstandsvorsitzenden der HSH Real Estate, Marc Weinstock, vorhergesagten 15% Leerstand in 2011, sind aktuell nicht absehbar und wahrscheinlich.
Investmentmarkt
Gewerbliche Immobilien für über 500 Mio. Euro wurden im ersten Halbjahr 2010 transferiert. Eine Verdoppelung gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres. Wenngleich das zweite Quartal 2010 gegenüber dem ersten Quartal abfiel, setzt sich mit diesem Ergebnis die deutliche Belebung aus der zweiten Jahreshälfte 2009 fort. Auf das dritte und vierte Quartal 2009 waren 80% des Gesamtjahresumsatzes von 1,3 Mrd. Euro entfallen. Das Interesse konzentriert sich nach wie vor auf Core-Objekte, insbesondere langfristig voll vermietete Bürogebäude in der City. Für Objekte dieser Art ist die Rendite auf unter 5% gefallen. Allerdings sind diese Immobilien rar und stehen selten zum Verkauf.
Zunehmend richtet sich der Blick auf sogenannte Core-plus-Objekte oder auch wieder auf solche mit „Wertschöpfungspotenzial“. Zu letzteren zählt beispielsweise das 1998 errichtete Bürohaus Holstenplatz 20 in Hamburg-Altona. Eurocastle, die Gewerbeimmobilientochter des US-Investors Fortress, hatte das zu 81% u.a. an die Deutsche Bahn und die Hanseatische Akademie für Marketing und Management vermietete Bürogebäude an den Opportunity Reit II von Behringer Harvard verkauft. Angeboten werden nun mit mehr Aussicht auf Erfolg auch Gebäude aus den 2006/2007 von Private Equity Gesellschaften erworbenen Portfolios etwa in der City Süd.
50% der Investmentumsatzes entfielen auf Büroobjekte, etwa ein Büro-Paket mit drei Gebäuden, darunter die Finanzbehörde am Gänsemarkt, das die Alstria an einen österreichischen Investoren verkaufte. Ein Drittel des Umsatzes konnte mit Einzelhandelsimmobilien gemacht werden, z.B. mit dem Karstadt-Sport-Gebäude gegenüber dem Hauptbahnhof, das vom Highstreet-Konsortium im Juni für 55 Mio. Euro an die Centrum Grundstücksgesellschaft in Düsseldorf verkauft wurde.
Käufer sind zu je knapp einem Viertel des Volumens Entwickler/Bauträger, offene Fonds, Privatanleger und Versicherungen. Bei den Verkäufern bilden die Entwickler mit etwa einem Drittel Anteil die größte Gruppe vor Offenen Fonds und Immobilien AG/Reits (je ein Viertel). Für das Jahresende 2010 wird ein Investmentumsatz von knapp 2 Mrd. Euro erwartet.
Wohnimmobilienmarkt
Erhebliche Nachfrage herrscht an Elbe und Alster auf dem Wohnimmobilienmarkt. Der wachsenden Nachfrage durch die stetig wachsende Einwohnerzahl steht ein verhaltener Wohnungsneubau gegenüber. 6.000 Wohneinheiten jährlich sollten geschaffen werden, 3.500 sind es tatsächlich. Der frühere Saga GWG-Vorstand Michael Sachs vermittelt seit Mai 2010 als Wohnungsbaukoordinator zwischen Wohnungswirtschaft, Bezirken und Senat, um Schwung in den Wohnungsbau zu bringen.
Zinshäuser sind die klassische Anlageform für Privatinvestoren. Doch die besonders nachgefragten Zinshäuser mit 10 bis 30 Wohneinheiten mit wenig Gewerbe und in guten Lagen werden – mangels alternativer Anlageoptionen für die Verkäufer – nur noch selten angeboten, meist von Entwicklern. Dementsprechend liegen die Kaufpreise für diese Objekte oft deutlich über dem 20fachen der Jahresnettomiete.
Gefragt sind Lagen im Gründerzeitgürtel um die City, wie Ottensen, St. Pauli, St. Georg, Schanzenviertel, sowie die mehr oder weniger alsternahen Viertel wie Rotherbaum, Harvestehude, Winterhude, Eppendorf. Auch Barmbek, Stellingen, Lokstedt oder Barmbek profitieren inzwischen deutlich vom Nachfrageüberhang. Zunehmend wird zudem in Zentrumsrandlagen wie Schnelsen, Fuhlsbüttel, Langenhorn, Rahlstedt, Harburg oder auch das von der Internationalen Bauausstellung (IBA) wach geküsste Wilhelmsburg investiert.
Private Investoren weichen ob des Mangels an Zinshäusern immer häufiger auf Eigentumswohnungen aus, neue wie auch vermietete. Die Durchschnittsmieten im Erstbezug liegen nach Zahlen in Hamburg inzwischen bei 11 Euro/m2. Wer in Eigentumswohnungen investiert, zahlt im Mittel knapp 3.000 Euro/m2 und citynah etwa 3.600 Euro/m2. Einstiegspreise, die bundesweit nur noch in München getoppt werden.
Institutionelle Investoren konzentrieren sich eher auf Neubauten. Auswärtige Investoren wagen dabei auch den „Sprung über die Elbe“, bei dem sich Hamburger zunächst noch etwas zurückgehalten hatten. So investiert die Provinzial Rheinland 60 Mio. Euro in 180 Wohnungen auf der Harburger Schlossinsel. Immerhin planen die Hamburger Entwickler und Investoren Hamburg Team, Imetas Property oder die Deutsche Immobilien in innovative Wohnhauskonzepte der IBA in Wilhelmsburg zu investieren: Hybrid Houses und Water Houses. Das erste Hybrid House baut das Joint Venture von Otto Wulff Bauunternehmung und wph Wohnbau und Projektentwicklung Hamburg. Am 27. Juli 2010 wurde der erste Spatenstich für den 1.900 m2 großen temporären Sitz der Internationalen Gartenschau (igs) in der Neuen Mitte Wilhelmsburg getan. Realisiert wird bis zum Juli 2011 und für 5,5 Mio. Euro der im Juni 2009 prämierte Entwurf der Nägeliarchitekten, Berlin.