Rat der Immobilienweisen zum Büromarkt Hamburg
(Artikel aus dem Wentzel Dr. Wohnimmobilien Newsletter März 2010)
Im direkten Vergleich der sieben Top-Immobilien-Standorte in Deutschland steht der Hamburger Büro- und Büroinvestmentmarkt gut. Im Kontext der Krise bedeutet das trotzdem sinkende Mieten und steigende Leerstände. Für den Investmentmarkt gibt es Aussicht auf einen „vitalen Transaktionsmarkt“.
Büro- und Wohngebäude am Grasbrookhafen in der Hafencity
Da 2010 die Zahl der Bürobeschäftigten in Deutschland um etwa 2% abnehmen wird und gleichzeitig deutlich mehr neue Büroflächen auf den deutschen Markt kommen, erwartet Andreas Schulten, Vorstand beim Forschungsinstitut Bulwien Gesa, Leerstandsrekorde.
Das trifft auch Hamburg. 2009 gab es noch einen Zuwachs von 0,8% bei den Bürobeschäftigten, doch für das laufende Jahr wird ein Rückgang um 1,3% auf 467.000 erwartet. Nur in Köln fällt der Rückgang moderater aus. Gleichzeitig kommen 298.000 m2 neuer Büroflächen auf dem Markt – so viel, wie in keiner anderen deutschen Stadt. 50% werden spekulativ entwickelt.
Schulten prognostiziert daher für 2010 eine Leerstandsquote von 10%. Bereits von 2008 auf 2009 war der Leerstand von 6,9% auf 8,2% gestiegen bzw. von 0,88 Mio. m2 auf 1,06 Mio. m2. 2010 könnte der Leerstand dann auf 1,32 Mio. m2 steigen. Beim Büroflächenumsatz glaubt der Immobilienweise an eine Seitwärtsbewegung. Auch 2010 sollen es in Hamburg wieder rund 400.000 m2 werden, „wobei die öffentliche Hand wahrscheinlich eine maßgebliche Rolle auf der Nachfrageseite spielen wird“.
Die schwierigen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen führen zu einem weiteren Schwund bei der Spitzenmiete. Nach 24 Euro/m2 im Jahr 2008 waren es im vergangenen Jahr 23,30 Euro/m2. 2010 soll die Spitzenmiete deutlich auf 21,50 Euro/m2 sinken.
Nach dem Investmentboom der Jahre 2006/2007, wo bis zu 5 Mrd. Euro in Hamburg umgesetzt wurden, konnten 2008 noch für knapp 2 Mrd. Euro und im letzten Jahr für etwa 1,3 Mrd. Euro Immobilien verkauft werden. 2010 sagt Schulten Hamburg einen „vitalen Transaktionsmarkt“ voraus.
Aufgrund der ansteigenden Prosperität auf der Nachfragerseite erkennt der Forscher ein Nachgeben der Nettoanfangsrenditen in Hamburg von 5,3% in 2009 auf 5,2% in diesem Jahr. Nur in München (5%) werden noch niedrigere Renditen erwartet.
Seit 2003 präsentieren die im Rat der Immobilienweisen vertretenen Forschungsinstitute BulwienGesa, GfK GeoMarketing und empirica im Auftrag der Immbilien Zeitung das Frühjahrsgutachten. 2010 ist als Gutachter der Vokswirtschafter Wolfgang Wiegard hinzugestoßen, einer der fünf für die Bundesregierung tätigen Wirtschaftsweisen. Als zweiter Mitinitiator ist ebenfalls seit diesem Jahr der „Zentrale Immobilien Ausschuss“ (ZIA) aktiv.
Weitere Informationen unter: http://www.immobilien-zeitung.de/htm/rat_der_weisen.php