Zinshausmarkt Hamburg: Mehr Nachfrage als Angebot
(Aktualisierter Artikel aus dem Wentzel Dr. Wohnimmobilien Newsletter Februar 2010)
Zwar sind die fremdkapitalgetriebenen skandinavischen Investoren vom Markt, doch das Interesse an Hamburger Zinshäuser ist hoch und wächst weiter. Allerdings finden die privaten und institutionellen Anleger in guten Lagen nur wenig attraktive Angebote.
Gründerzeitbauten zählen nach wie vor zu den gefragtesten Zinshäusern.
Ein großer Teil der 2006 / 2007 in Hamburg verkauften über 600 Zinshäuser jährlich fand skandinavische Eigentümer. Dänen und Schweden kauften an Elbe und Alster in Erwartung einer ähnlichen Preisralley wie in Kopenhagen oder Stockholm. In sehr guten Lagen westlich der Alster wurden Zinshäuser bis zum 25fachen der Jahresnettomiete veräußert.
Hamburger agierten bei diesem Preisniveau als Verkäufer und warteten auf die Konsolidierung des Marktes. Mit der Finanzkrise riss die – meist fremdkapitalgetriebene – Nachfrage aus dem hohen Norden abrupt ab. 2009 wurden weniger als 400 Objekte verkauft, darunter einige, die erst zwei Jahre zuvor zu einem um zwei bis vier Jahresmieten höheren Preis erworben worden waren.
Toplagen an der Alster
„Die Investoren haben gewechselt, aber die Nachfrage ist nach wie vor hoch“, erklärt Peter Börke, bei Wentzel Dr. zuständig für das Zinshaus-Segment. „Gesucht werden Anlageobjekte in guten bis sehr guten Lagen.“ Objekte für die bis zum 20fachen der Jahresmiete gezahlt werden. Käufer sind Privatinvestoren und Family Offices.
Die höchsten Preise erzielen Harvestehude, Rotherbaum, der westliche Teil von Uhlenhorst, das südliche Winterhude sowie Blankenese und die HafenCity. Preislich knapp dahinter liegen Eimsbüttel, Eppendorf, das übrige Winterhude, Uhlenhorst und Ottensen. Als „normale Lagen“ gelten Barmbek, Wandsbek oder Altona, wo Kaufpreisfaktoren zum 12- bis 15fachen erzielt werden.
„Bei den einfachen und mittleren Lagen sind die Interessenten mit Blick auf den Gebäudezustand und den Mieterbesatz wesentlich kritischer“, so Börke. „Sie suchen nach Miet- und Wert
steigerungspotenzial durch den Ausbau des Dachgeschosses oder ein mögliches zusätzliches Staffelgeschoss.“
Wilhelmsburg interessant
„Safety first“ ist aktuell das Gebot der Stunde. Doch Börke verweist auf die Potenziale citynaher Stadtteile wie Borgfelde oder Hamm. „Da gibt es sehr schöne Seitenlagen mit Gründerzeitstraßenzügen und sehr idyllischen Hoflagen.“ Auch Wilhelmsburg sei durch seine alten Quartiere mit Kanälen und Wasserlagen interessant. Börke: „Da ist in den nächsten 10 bis 15 Jahren die gleiche Preissteigerung möglich, wie in Ottensen.“
Wenig Anlagealternativen
Dass Zinshäuser auch 2010 gefragt sind, hält Thomas Lüngen, bei Wentzel Dr. für den Verkauf von Neubauprojekten zuständig, für sicher. „Zum Einen haben wir einen großen Wohnungsbedarf in Hamburg und zum Anderen gibt es am Finanzmarkt derzeit wenig attraktive Möglichkeiten, sein Geld anzulegen.“ Ob der fehlenden Anlagealternativen jedoch, haben die Bestandshalter aktuell wenig Interesse zu verkaufen.
Auch im Neubaubereich gibt es trotz hoher Nachfrage wenig Angebot. „Sowohl private Eigentümer, wie auch die Stadt verlangen zu hohe Preise für ihre Grundstücke.“ Hinzu kämen die gestiegenen Bau- und Materialkosten. Zur Zeit verhandelt Lüngen in der Endphase über den Verkauf von drei größeren Hamburger Wohnanlagen an institutionelle Investoren.
Institutionelle Investoren
„Ein gut vorbereitetes Paket mit vernünftigen Grundrissen, der richtigen Mietpreis- und Kaufpreiseinschätzung findet kurzfristig einen Käufer.“ Der Makler registriert aktuell eine wachsende Nachfrage im Preissegment zwischen 7 und 15 Mio. Euro.
Noch nicht tangiert wird die Nachfrage vom aktuellen Rückgang der Neuvermietungsmiete. Bernd Leutner, Geschäftsführer des Institutes F+B Forschung und Beratung, verwies auf dem Verbandstag 2010 des BFW Nord im Februar auf einen durchschnittlichen Rückgang der für neue Wohnungen in Hamburg erzielten Miete um 2% seit dem Sommer 2009. Noch nicht betroffen seien die begehrten Lagen um die City.
Im Rahmen dieses Verbandstages kündigte der Geschäftsführer des BFW Nord, Andreas Ibel, für 2010 den Baustart für rund 3.100 Wohnungen in Hamburg allein durch BFW-Mitgliedsunternehmen an – darunter erheblich mehr Mietwohnungen, als in den vergangenen Jahren. Mit dieser Steigerung der BFW-Aktivitäten um 76% könnte die Zahl der in Bau gehenden Wohnungen in Hamburg im laufenden Jahr auf über 4.000 steigen.