Investmentmarkt Hamburg 2009 mit klassischer Jahresendralley
(aktualisierter Artikel aus dem Wentzel Dr. Gewerbeimmobilien-Newsletter 2010-01)
Der Hamburger Investmentmarkt hat mit einem furiosen Schlussspurt ein überraschend positives Finale für das Jahr 2009 hingelegt. Über 1,4 Mrd. Euro wurden umgesetzt – rund die Hälfte allein im letzten Quartal. Im Fokus standen vor allem Büros. Käufer waren Offene Fonds, Versorger und Family Offices aus Deutschland.
Das Columbus-Haus (re.) wurde von Tishman Speyer an HIH verkauft.
Wohin mit dem Geld, wenn es reichlich vorhanden, aber nur in Core-Immobilien angelegt werden darf? Vor dieser kniffligen Aufgabe stehen derzeit die Manager Offener Fonds, Versicherungen und Pensionskassen aus Deutschland. Nicht nur für Deka, Union Investment oder Rreef steht Hamburg im Fokus des Interesses. Die Offenen Fonds steuerten allein über 40% zum Umsatz bei.
Reichlich liquide Mittel
„Die fremdkapitalgetriebenen opportunistischen, internationalen Private-Equity-Unternehmen haben den Offenen Fonds und Pensionskassen in den letzten Jahren wenig Gelegenheit gegeben, ihre stetig wachsenden, liquiden Mittel am Immobilienmarkt zu platzieren“, so Dietrich Kluxen, Leiter des Bereichs Gewerbeimmobilien bei Wentzel Dr. „Nun hat sich der Wind gedreht und die eigenkapitalstarken Käufer nutzen die schwierigen Kapitalmarktbedingungen, um sich mit attraktiven Immobilien einzudecken.“
Gebremst werde der Investmentmarkt nur durch das begrenzte Angebot im gefragten Core-Segment – für das sich im unteren zweistelligen Millionenbereich auch vermögende Privatanleger interessieren. So wurde mehr als ein Drittel des Umsatzes in der City getätigt und ein Viertel in der Hafencity. 15% steuerte Ottensen allein durch die beiden Einzelhandelsobjekte Mercado und Geschäftshaus Ottensen bei. Die City Süd kam nur auf 5%. Das knappe Angebot hat bereits zu einem Rückgang der Rendite auf etwa 5% geführt.
Internationale verkaufen
Diese Marktsituation gibt den internationalen Käufern der Jahre 2005 bis 2007 zumindest Gelegenheit, die „Schätzchen“ aus ihrem umfangreichen Portfolio am Markt zu platzieren, die den hohen Sicherheitsanforderungen der konservativen Käufer entsprechen. Verkäufer waren u.a. Pirelli, Tishman Speyer, Carlyle oder Hochtief Projektentwicklung (HTP). Morgan Stanley ist aufgrund seiner Portfoliostruktur bis dato noch nicht zum Zuge gekommen.
Internationale kaufen
Obwohl Union Investment für seinen offenen Immobilienfonds „UniImmo: Deutschland“ allein 224 Mio. Euro für die Einzelhandelsobjekte Einkaufszentrum Mercado sowie Geschäftshaus Ottensen in Hamburg investierte, wurden fast zwei Drittel des Investmentumsatzes in Hamburg mit Büroimmobilien getätigt – allen voran der Ankauf des Unilever-Hauses durch Rreef für über 100 Mio. Euro.
Kluxen erwartet in Hamburg einen Investmentumsatz von knapp 2 Mrd. Euro. „Spannend wird, wann die Internationalen Käufer – etwa Pensionskassen – hier wieder aktiv werden.“
Top-Deals
Der Top-Deal des vergangenen Jahres war der Verkauf des Einkaufszentrums Mercado in Ottensen durch Pirelli RE/Morgan Stanley an die Union Investment für 164 Mio. Euro. Große Beachtung fand der zu Jahresbeginn 2010 bekannt gewordene Erwerb des Unilever-Hauses für knapp über 100 Mio. Euro durch Rreef. Verkäufer: Hochtief Projektentwicklung. In der weiteren Nachbarschaft findet sich das Columbus-Haus als Teil des Hanseatic Trade Centers. Tishman Speyer erlöste etwa 80 Mio. Euro beim Verkauf an die HIH Hamburgische Immobilien Handlung.