Hamburg geht bei Green Buildings voran
(Langversion eines Artikels im Gewerbeimmobilien Newsletter Wentzel Dr. 01/2010)
Hamburg ist die „European Green Capital 2011“. Diesen Titel hat sich die Hafen- und Handelsstadt nicht nur durch Absichtserklärungen erworben, sondern durch konkrete Pläne und Maßnahmen zur CO2-Reduzierung. Neben den nicht immer unumstrittenen Klimazielen im Wohnungsbau, finden die Anstrengungen zum nachhaltigen Bau von Bürogebäuden, etwa durch das HafenCity Umweltzeichen, zunehmend national wie international Anerkennung.
Die neue Unilever-Zentrale am Strandkai
Und bei der Anerkennung bleibt es nicht. Immer mehr global agierende Unternehmen verankern den Umwelt- und Klimaschutz mit messbaren Zielen in ihren Unternehmensleitlinien oder Strategien des „Corporate Social Responsibility“ (CSR). Durch die Berücksichtigung des „Carbon Foot Print“ bei der Anmietung oder dem Kauf von Büroflächen rücken zunehmend „Green Buildings“ in den Fokus, deren nachhaltige Planung und Realisierung durch eine international anerkannte Zertifizierung konkret mit Zahlen und Daten belegt ist.
„Wer heute in zentraler Lage ein Bürogebäude ohne Zertifizierung entwickelt, macht einen großen Fehler“, warnt Hermann Horster, Head of Sustainability bei der BNP Paribas Real Estate Consult. „Die großen Unternehmen mieten nur noch grün, sofern sie können, und die Fonds wollen grüne Gebäude kaufen.“ Dietrich Kluxen, Leiter der Gewerbeimmobilienabteilung bei Wentzel Dr., rät zu einer differenzierten Betrachtung. „Wer große Flächen an international tätige Unternehmen vermieten möchte, für den kann eine Zertifizierung schon heute ein wirksames Instrument der Kundenbindung sein.“ Die Mehrzahl der Mietverträge werde jedoch mit kleinen und mittelständischen Unternehmen über Flächen bis 500 m2 abgeschlossen. „Bei dieser Zielgruppe spielt eine Zertifizierung nach unserer Wahrnehmung aktuell eine untergeordnete Rolle.“ Doch das könne sich ändern, „etwa wenn große Auftraggeber ihre Dienstleister künftig vertraglich zu nachhaltigem Wirtschaften verpflichten, wenn kleinere Unternehmen im Rahmen der eigenen CSR-Strategie Nachhaltigkeitsziele definieren oder wenn mit dem wirtschaftlichen Aufschwung die Energiepreise das Niveau von 2007 erreichen und hinter sich lassen.“ Dass die Nachhaltigkeit spätestens nach den Entscheidungen der Konferenz von Kopenhagen für jedes Unternehmen konkret und von alltäglicher Relevanz werde, stehe außer Frage, so Kluxen.
„Die Frage nach der Wirtschaftlichkeit und Amortisation von Green Buildings wird in fünf bis sechs Jahren nicht mehr diskutiert“, erklärte Alexander Rudolphi jüngst auf einem Heuer-Dialog Green Building in Lüneburg. Das Präsidiumsmitglied des DGNB und Geschäftsführer der „Gesellschaft für Ökologische Bautechnik Berlin“ (GFÖB) prophezeit: „Wenn Sie sich bis dahin nicht richtig aufgestellt haben, ist es zu spät.“ So sieht es auch Horster. „Der Markt wird kippen. Nicht-zertifiztierte Gebäude müssen mit den Mieten runter – vielleicht schon ab 2012 oder 2013.“
HafenCity Umweltzeichen
Hamburg hat sich in Deutschland vergleichsweise früh aufgestellt. Das HafenCity Umweltzeichen ist das erste deutsche Green Building Zertifikat und Wegbereiter für die Zertifizierung der „Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen“ (DGNB). So wundert es nicht, dass die Mehrzahl der bestehenden und geplanten, zertifizierten Hamburger Gebäude in der Hafencity zu finden sind. „Die Hafencity schafft ein Cluster von Green Buildings, die Standards setzen für das Umfeld“, so Jürgen Bruns-Berentelg, Vorsitzender der Geschäftsführung der HafenCity Hamburg, zum Anspruch, ein nachhaltiges Stadtquartier zu schaffen.
Das erste in Betrieb genommene, nach dem Gold-Standard des HafenCity Umweltzeichens zertifizierte Gebäude in der Hafencity ist seit dem Juni 2009 das Unilever-Haus am Strandkai. Die von Hochtief Projektentwicklung (HTP) nach einem Entwurf der Behnisch Architekten realisierte Unilever-Zentrale für Deutschland, Österreich und die Schweiz kommt mit weniger als 100 kWH/m2 jährlich aus. Präzedenzcharakter hat die Beleuchtung des 25.000 m2 Nutzfläche großen Hauses ausschließlich mit LED´s. Der Stromverbrauch für die Beleuchtung sinkt auf 10% im Vergleich zu konventionellen Leuchtmitteln, die deutlich geringere Wärmeentwicklung erübrigt die energetisch aufwändige Kühlung und die lange Lebensdauer von 25 Jahren reduziert ganz erheblich den Wartungsaufwand.
Betriebswirtschaftlich punkten kann auch die ETFE-Folie, die das Unilever-Gebäude einhüllt. „Natürlich ist das eine Ausdrucksform der Architektur“, räumt Frank Angrick, Projekleiter bei Hochtief Projektentwicklung ein, „erfüllt aber den selben Zweck wie eine zweischalige Fassade und ist in der Unterhaltung wesentlich einfacher.“ Die mit dem Teflon verwandte Folie ist hitzeresistent, schmutzabweisend und unbegrenzt haltbar. Die Reinigung der Außenseite besorgt der Regen. Innen tut es ein Wasserschlauch. „Das Haus hilft uns wahnsinnig, die Marke Unilever im Kontext mit Nachhaltigkeit zu kommunizieren“, betont Unilever-Sprecher Merlin Koene.
Mit dem neuen Schuljahr Ende August 2009 ging die dreizügige KatharinenSchule für 450 Kinder am Sandtorpark in Betrieb. Neben einer Sporthalle entstanden auch 30 Wohnungen in dem von den Architekten Spengler & Wiescholek geplanten und im Gold-Standard des HafenCity Umweltzeichens vorzertifizierten Ensembles. Das von der DG Hyp und DZ Bank finanzierte Gesamtprojekt wurde als Public-Private-Partnership (PPP) für etwa 18 Mio. Euro von der Otto Wulff Bauunternehmung entwickelt und realisiert.
Gleichfalls im Gold-Standard vorzertifiziert ist das entstehende Spiegel-Gebäude an der Ericus-Spitze. Die Zertifizierung des 30.000 m2 großen Hauses war nicht von Beginn geplant. Doch die Entscheider beim Spiegel erkannten, dass eine kritische Berichterstattung zum Umgang mit der Nachhaltigkeit in Politik und Wirtschaft nur bedingt glaubwürdig wirkt, wenn die eigene, neue Zentrale diesen Ansprüchen nicht genügt. Niedrigere Nebenkosten sowie baubiologische Vorzüge etwa durch emissionsarme Teppiche taten ein Übriges, um für die auf 15 Jahre vom Immobilienunternehmen Robert Vogel gemietete Immobilie den Gold-Standard anzustreben. Jens Nietner, Geschäftsführer bei Robert Vogel, beziffert die Mehrkosten auf etwa 4% bis 5% der rund 110 Mio. Euro Investitionskosten des Spiegel-Gebäudes. „Bei Neubauten in der City führt nichts an einer Zertifizierung vorbei.“ So soll das benachbarte Ericus Contor, gemeinsam entwickelt von Vogel und der Allgemeinen Bauträgergesellschaft (ABG), München, nach dem Silber-Standard des DGNB zertifiziert werden.
Wenig Zertifikate in der City
In der City ist die Zahl der vorzertifizierten Projekte noch recht übersichtlich. Zur Expo Real konnten die Projektentwickler des Bauunternehmens Aug. Prien eine Gold-Vorzertifizierung des DGNB für das Opern Plaza entgegen nehmen. In dem ab dem kommenden Frühjahr für 90 Mio. Euro an der Dammtorstraße gegenüber der Oper entstehenden Büroprojekt hat sich das Wirtschaftsberatungsunternehmen Deloitte mit der Anmietung von 10.000 m2 auch die Namensrechte des künftigen Deloitte-Hauses erworben. „Deloitte hat die Zertifizierung verlangt“, erläutert Prien-Geschäftsführer Frank Holst, „und wird in den nächsten Jahren keine Flächen mehr anmieten, die nicht Gold zertifiziert sind.“ Bei der Zertifizierung gehe es also nicht darum, 5% mehr Miete zu erzielen, sondern einen solchen Mieter überhaupt binden langfristig zu können.
Einen Katzensprung entfernt wird gerade das Emporio, das frühere Unilever-Domizil, bis zur Mitte 2011, für 138 Mio. Euro vollständig saniert sowie um zwei Geschosse auf 24 Etagen und 36.000 m2 Nutzfläche erweitert. Eigner Union Investment Real Estate (UIRE) möchte das fast 50 Jahre alte Hochhaus im Wallring sowohl nach LEED wie nach DGNB zertifizieren lassen. In der Folge sollen die Nebenkosten von 13 Euro/m2 auf 4 Euro/m2 sinken. Bernd Schade, Leiter des Immobilien-Projektmanagements bei UIRE, erwartet ebenfalls nicht mehr Miete. „Es hat eher mit Marktpositionierung zu tun und darum, Mieter zu bekommen und längerfristig zu binden.“
Green Buildings für 12 Euro/m2
Aus dieser Motivation heraus werden auch in Nebenlagen die ersten Green Buildings entwickelt. Das von HTP entwickelte und z.T. an die Versicherung „Neue Leben“ vermietete Lindley Carree in der City Süd entsteht bis Herbst 2010 im LEED-Gold-Standard. Und Dieter Becken baut zwischen Wenden- und Sachsenstraße für 41 Mio. Euro das HanseAtrium im Silber-Standard des DGNB – ohne Vorvermietung. In der aktuellen Marktsituation könne die City Süd zwei Nachfragetrends kombinieren, so Fabian von Köppen, Becken Projektentwicklung (BPE): „Den Anspruch flächeneffizienter, moderner Büroflächen mit einer Neubaumiete von nicht mehr als 12 Euro/m2 und das wachsende Interesse an zertifizierten Green Buildings.“
Mit einer ähnlichen Perspektive, doch in einer frühen Planungsphase steckend, möchte die Harbour Real Estate Portfolio AG (HRP) das frühere Areal der New York Hamburger Gummi-Waaren Compagnie (NYH) zur Eco-City entwickeln. Für das teils 150 Jahre alte, zwar denkmalgeschützte, aber auch nitrosaminverseuchte Industrieensemble am Harburger Binnenhafen wurden im September 2009 Planungen mit futuristischen Neubauten vorgestellt, in denen neben Büro- und Lagerflächen auch ein Design-Hotel Platz finden soll. Die Entwürfe der Büros tec architecture aus Los Angeles und des global tätigen Planungsunternehmens Arup sehen den weitgehenden Abriss des Bestandes sowie die Zertifizierung der Neubauten nach DGNB, LEED und dem britischen BREEAM vor. 120 Mio. Euro sollen bis 2012 investiert werden.