Immobilienjournalist Feldhaus

(Aktualisierte und ergänzte Version des Immobilienmarktberichts des Deutschen Anlage und Immobilienverbunds DAVE Hamburg 2010)

Der Hamburger Immobilienmarkt bleibt von der Wirtschaftskrise nicht unberührt. Spitzen- und Durchschnittsmieten am Büroflächenmarkt sinken, die Leerstände steigen deutlich. Doch die Trends im ersten Halbjahr 2010 stimmen für den Immobilienmarkt Hamburg optimistisch. Beim Abwärts der Büromieten und Aufwärts der Leerstände deutet sich eine Stabilisierung an. Und für das zweite Halbjahr 2010 werden größere Abschlüsse erwartet – sowohl bei der Anmietung wie auch beim Kauf von Immobilien.

Das Karstadt Sporthaus wurde gerade von der Centrum Grundstücksverwaltung gekauft.

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(Artikel aus dem Wentzel Dr. Wohnimmobilien Newsletter März 2010)

Im direkten Vergleich der sieben Top-Immobilien-Standorte in Deutschland steht der Hamburger Büro- und Büroinvestmentmarkt gut. Im Kontext der Krise bedeutet das trotzdem sinkende Mieten und steigende Leerstände. Für den Investmentmarkt gibt es Aussicht auf einen „vitalen Transaktionsmarkt“.

Büro- und Wohngebäude am Grasbrookhafen in der Hafencity

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(Aktualisierter Artikel aus dem Wentzel Dr. Wohnimmobilien Newsletter Februar 2010)
Zwar sind die fremdkapitalgetriebenen skandinavischen Investoren vom Markt, doch das Interesse an Hamburger Zinshäuser ist hoch und wächst weiter. Allerdings finden die privaten und institutionellen Anleger in guten Lagen nur wenig attraktive Angebote.

Gründerzeitbauten zählen nach wie vor zu den gefragtesten Zinshäusern.

Ein großer Teil der 2006 / 2007 in Hamburg verkauften über 600 Zinshäuser jährlich fand skandinavische Eigentümer. Dänen und Schweden kauften an Elbe und Alster in Erwartung einer ähnlichen Preisralley wie in Kopenhagen oder Stockholm.  In sehr guten Lagen westlich der Alster wurden Zinshäuser bis zum 25fachen der Jahresnettomiete veräußert.

Hamburger agierten bei diesem Preisniveau als Verkäufer und warteten auf die Konsolidierung des Marktes. Mit der Finanzkrise riss die – meist fremdkapitalgetriebene – Nachfrage aus dem hohen Norden abrupt ab. 2009 wurden weniger als 400 Objekte verkauft, darunter einige, die erst zwei Jahre zuvor zu einem um zwei bis vier Jahresmieten höheren Preis erworben worden waren. Mehr…

(aktualisierter Artikel aus dem Wentzel Dr. Gewerbeimmobilien-Newsletter 2010-01)

Der Hamburger Investmentmarkt hat mit einem furiosen Schlussspurt ein überraschend positives Finale für das Jahr 2009 hingelegt. Über 1,4 Mrd. Euro wurden umgesetzt – rund die Hälfte allein im letzten Quartal. Im Fokus standen vor allem Büros. Käufer waren Offene Fonds, Versorger und Family Offices aus Deutschland.

Das Columbus-Haus (re.) wurde von Tishman Speyer an HIH verkauft.

Wohin mit dem Geld, wenn es reichlich vorhanden, aber nur in Core-Immobilien angelegt werden darf? Vor dieser kniffligen Aufgabe stehen derzeit die Manager Offener Fonds, Versicherungen und Pensionskassen aus Deutschland. Nicht nur für Deka, Union Investment oder Rreef steht Hamburg im Fokus des Interesses. Die Offenen Fonds steuerten allein über 40% zum Umsatz bei.  Mehr…

(Langversion eines Artikels im Gewerbeimmobilien Newsletter Wentzel Dr. 01/2010)

Hamburg ist die „European Green Capital 2011“. Diesen Titel hat sich die Hafen- und Handelsstadt nicht nur durch Absichtserklärungen erworben, sondern durch konkrete Pläne und Maßnahmen zur CO2-Reduzierung. Neben den nicht immer unumstrittenen Klimazielen im Wohnungsbau, finden die Anstrengungen zum nachhaltigen Bau von Bürogebäuden, etwa durch das HafenCity Umweltzeichen, zunehmend national wie international Anerkennung.

Die neue Unilever-Zentrale am Strandkai

Und bei der Anerkennung bleibt es nicht. Immer mehr global agierende Unternehmen verankern den Umwelt- und Klimaschutz mit messbaren Zielen in ihren Unternehmensleitlinien oder Strategien des „Corporate Social Responsibility“ (CSR). Durch die Berücksichtigung des „Carbon Foot Print“ bei der Anmietung oder dem Kauf von Büroflächen rücken zunehmend „Green Buildings“ in den Fokus, deren nachhaltige Planung und Realisierung durch eine international anerkannte Zertifizierung konkret mit Zahlen und Daten belegt ist.   Mehr…

Aus: Gewerbeimmobilien Newsletter Wentzel Dr. – Oktober 2009

Aus der Planungsphase muss die Internationale Bauausstellung in Hamburg-Wilhelmsburg nun in die operative Phase kommen. Auf der Expo Real ist die IBA mit einem Immobilien-Portfolio vertreten, das Grundstücke für Wohn- und Büronutzungen mit einer Fläche von 90.000 m² BGF enthält. In den nächsten Monaten zeigt sich, ob es der IBA gelingt, Wilhelmsburg als Investitionsstandort zu etablieren.

So könnte ein Smart-Material-House aussehen - oder anders.

Es wird ernst für die IBA. In vier Jahren um diese Zeit hat die Internationale Bauausstellung im Gleichschritt mit der Internationalen Gartenausstellung (IGS) bereits den größten Teil ihres Programms hinter sich. So hat die IBA unter Leitung ihres Geschäftsführers Uli Hellwig in diesem Jahr mit der Vermarktung von Grundstücken begonnen. Neben der Finanzbehörde kommt daher auch die IBA mit einem Immobilienportfolio auf die Expo Real. Mehr als 40.000 m² Grundstücksfläche mit einem Baupotenzial von 90.000 m² BGF sollen veräußert werden. Das ist ein ehrgeiziges Unterfangen. Um die in Jahrzehnten gewachsene Skepsis der Hamburger nördlich der Elbe gegenüber der sozial wenig adäquaten und von Verkehrstrassen zerschnittenen Elbinsel zu erschüttern, braucht es mehr als ein gut gefülltes Marketing-Budget.

„Balance City“

Inzwischen wird Wilhelmsburg unter Hamburger Immobilienexperten immerhin eine „langfristige Perspektive“ eingeräumt – und im Reiherstiegviertel haben bereits einige Zinshäuser aus der Gründerzeit den Besitzer gewechselt. Doch bei den nun laufenden Ausschreibungen geht es um den Neubau von Wohnungen sowie Büro- und Dienstleistungsflächen. Hellwig zeigt sich mit der Resonanz auf das Interessebekundungsverfahren für die „Balance City“, die so genannte „Bauausstellung in der Bauausstellung“  zufrieden. Seit Ende Juni 2009 sind für die Haustypen Smart Technology House, Smart Price House, Hybrid House und Water House 65 Bewerbungen eingegangen – 18 davon aus Hamburg.

Die aus unterschiedlicher Perspektive innovativen Haustypen sollen am Eingangsbereich der IGS nahe der „Neuen Wilhelmsburger Mitte“ entstehen. Damit rücken sie unmittelbar in den Fokus der erwarteten drei Millionen IGS-Besucher. Neben international tätigen Bauunternehmen haben sich auch Fassaden-, Fenster- oder Baustoffhersteller mit Architekten gemeinsam mit neuen Konzepten um die Realisierung beworben. Inwieweit die Bereitschaft der IBA, die Risiken experimentellen Bauens bis zu einem gewissen Grad finanziell abzusichern, eine Rolle spielt, ist schwer zu sagen.

In jedem Fall werden die Projekte nicht im Höchstgebots-, sondern im Bestgebotsverfahren vergeben. So wird der Preis gegenüber den Kriterien Innovation, Nachhaltigkeit, Chancen und Risiken, hochbauliches und funktionales Konzept mit nur 20% berücksichtigt. Zu den Chancen und Risiken des Standortes Wilhelmsburg ist die ungewisse Infrastrukturplanung zu zählen. Die Verlegung der autobahnähnlichen Wilhelmsburger Reichsstraße, die aktuell das Gebiet der künftigen Neuen Mitte Wilhelmsburg beschallt, auf die östlich gelegene Bahntrasse ist noch offen und letztlich eine Entscheidung des Bundes.

In der Hand der Hamburger Politik hingegen liegt das Votum zum Umzug der Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt (BSU) nach Wilhelmsburg. Das Ausschreibungsverfahren steht hier kurz vor dem Abschluss. Zudem ist das bisherige Domizil an der Stadthausbrücke bereits an Quantum Immobilien verkauft, die 2013 mit dem Umbau starten wollen.

Neue Büroflächen

Zur Expo Real bringt die IBA eine Reihe neuer zur Ausschreibung vorgesehener Projekte mit – darunter zahlreiche Bauvorhaben mit Büro- und Dienstleistungsflächen. An der Neuenfelder Straße, in direkter Nachbarschaft zur künftigen BSU sind insgesamt vier Gebäude vorgesehen, mit einer BGF von 26.000 m² auf drei bis sieben Geschossen. Die anliegende BSU legt Büronutzungen nahe, doch  auch kulturelle, soziale und sportliche Zwecke sind erlaubt. Die Realisierung ist abhängig von der Verlegung des am Standort befindlichen Schwimmbades in den gegenüber geplanten Fitnesskomplex „Grüne Düne“.  Auch für dieses Objekt werden Investoren gesucht. 13.000 m² BGF für Büro- und Dienstleistungsnutzungen sind in einem vier- bis fünfgeschossigen Riegel entlang der Georg-Wilhelm-Straße geplant. Die „Georg-Wilhelm-Höfe“ werden durch den dahinter liegenden Wohnungsbau (10.600 m²) für junge Familien gebildet. Der erste Bauabschnitt soll 2010 ausgeschrieben und begonnen werden.

In Harburg finden sich zwei weitere ambitionierte Projekte. Schon seit längerem ist auf der Schlossinsel Harburg ein gemischtes Quartier mit 10.000 m² für Büro- und Dienstleistungsnutzungen sowie 5.000 m² fürs Wohnen geplant. Im Oktober 2009 nun startet das Vergabeverfahren. Nachdem der Channel Harburg seit 15 Jahren als Büro- und Dienstleistungsquartier auf alten Hafenflächen der Hafencity den Weg weist, soll nun am Kaufhauskanal auch Wohnbebauung entstehen. Die Architekten der Bjarke Ingels Group (BIG) aus Kopenhagen hatten im April 2009 den Wettbewerb gewonnen.  Je 15.000 m² für Wohn- und Büronutzungen sollen entstehen. Im Januar 2010 ist die Grundstücksausschreibung geplant.

Die  Hamburger Kaufleute mochten Morgan Stanley von Beginn an nicht recht leiden. Die Amerikaner waren 2006/2007 allerdings als Käufer willkommen. Denn von diesen Verkaufspreisen hätten die hanseatischen Entwickler und Bestandshalter noch zwei Jahre zuvor kaum zu träumen gewagt. Da die opportunistischen Käufer die Projektentwicklungen nun zurückgeben wollen, weil sich die Mietpreiserwartungen von 30 Euro/m2 auch durch gutes Zureden und aufdringlichen Optimismus nicht durchsetzen ließen, können die Hamburger Kaufleute ihnen endlich sagen, was sie von ihnen halten: nichts! Aber besser nicht so laut. Mehr…

Es ist wie mit den Arbeitslosenzahlen oder dem Einzelhandelsumsatz: die Krise ist noch nicht richtig spürbar. Und während einige Makler lieber auf die einigermaßen sonnigen Bürovermietungszahlen aus dem zweiten Quartal verweisen, sehen andere das dicke Ende im zweiten Halbjahr kommen – dann, wenn  alles zusammenbrechen soll: mehr Arbeitslose, mehr Insolvenzen, weniger Büroflächenumsatz, weniger Einzelhandelsumsatz. Self fullfilling prophecy? Mehr…

Die hannoversche Innenstadt erfährt zurzeit einen Investitionsschub, wie seit der Expo 2000 nicht mehr. Über 500 Mio. Euro werden aktuell allein in größere Bauvorhaben investiert. Angestoßen oder forciert werden diese Projekte insbesondere durch den Bau der Ernst-August-Galerie der Hamburger ECE Projektmanagement. 230 Mio. Euro fließen am Hauptbahnhof in eine 30.000 m2 große Shopping Mall. Im Oktober 2008 wird die Mall mit 140 Läden eröffnet.

Die Ernst-August-Galerie der ECE ist seit dem 15.10.2008 geöffnet.

„Für viele Städte ist eine ECE-Ansiedlung ein Bedrohungsszenario“, illustriert Uwe Bodemann, seit dem Frühjahr 2008 Stadtbaurat in Hannover, die Reaktion auf die ECE-Ansiedlungsentscheidung im Jahr 2005. „In Hannover hingegen hat man den neuen Partner als Herausforderung schnell angenommen.“

Doch wer genau hinsieht, erkennt, dass weniger die Hannoveraner sich der Herausforderung für den innerstädtischen Einzelhandel gestellt haben, sondern dass die ECE auswärtiges Kapital angelockt hat. So nutzt etwa die Investorengemeinschaft Euroland Vermögensverwaltung/Wölbern Invest, ebenfalls Hamburg, das der Ernst-August-Galerie gegenüberliegende Grundstück des früheren Fernmeldeamtes zur Entwicklung des „Rosenquartier“. In Neubauten, aber insbesondere in den denkmalgeschützten Gebäuden des Fernmeldeamtes, entsteht für 50 Mio. Euro bis zum Frühjahr 2009 ein neues Geschäfts- und Büroquartier samt Hotel. Betrieben wird das Hotel als InterCityHotel mit 148 Zimmern, einem 220 m2 großen Tagungsbereich mit vier Konferenzräumen sowie einem Restaurant für 80 Gäste. Das Neubau- und Bestandsensemble entsteht nach Entwürfen der HPP Architekten.

Investitionen in die südliche City

Ein weiterer wichtiger Entwickler in der hannoverschen City kommt aus Düsseldorf. Die Centrum Grundstücksgesellschaft ist aktuell mit drei Investitionsprojekten aktiv. Am Ernst-August-Platz erwarb die Centrum das Haus Bahnhofsstraße 8, schräg gegenüber der ECE Ernst-August-Galerie. In den unteren beiden Geschossen des Gebäudes aus den 1950ern dümpelte die den neunziger Jahren eingerichtete Ernst-August-Markthalle mit zahlreichen internationalen Restaurants mehr recht als schlecht dahin. Centrum plant, hier internationale Modefilialisten anzusiedeln. Die Investitionen sollen sich auf etwa 60 Mio. Euro belaufen.

Gut 50 Mio. Euro werden aktuell in den Neubau eines Geschäfts- und Bürogebäudes zwischen Karmaschstraße und Großer Packhofstraße investiert. Der Entwurf des Braunschweiger Architekten Heiko Vahjen ersetzt das 50 Jahre alte Heutelbeck-Kaufhaus. Heller Naturstein rahmt die großformatigen Fenster in den 3.500 m2 großen Ladengeschossen wie auch die kleineren Fenster der 800 m2 Büroflächen.

In der Großen Packhofstraße baut zudem auch die Firma Görtz auf eigenem Grund ein neues Haus. Bis Oktober 2008 entsteht nach Entwürfen der Stuttgarter Architekten Blocher und Blocher und mit Anleihen von Ladenkonzepten aus Tokio und New York „Europa modernstes Schuhgeschäft“. In der Nachbarschaft verkleinert Investor Curzon Global Partner die Flächen des Salamander-Schuhgeschäftes zugunsten zweier zusätzlicher Ladenflächen.

Gerade die Investitionen in der Großen Packhofstraße, aber auch die öffentlichen Investitionen in die Aufwertung des Opernumfeldes, sollen innerstädtisch ein südliches Pendant zum immer stärker werdenden Bahnhofsumfeld schaffen.

Kröpcke-Center wird modernisiert

An der Schnittstelle aller hannoverschen Einkaufsstraßen steht das Kröpcke-Center. Der 1975 fertig gestellte braun geriffelte Betonturm hat die seit mehr als 10 Jahren laufenden Bemühungen und Konzepte um seine Verschönerung bisher unverändert überstanden. Sehr begrüßt wird daher in Hannover der Erwerb des Kröpcke-Centers ebenfalls durch die Centrum. Bis zu 200 Mio. Euro möchten die Düsseldorfer nun in den Umbau investieren. Die Filiale von Peek & Cloppenburg, seit langem Mieter der begehrten Lage, soll mit verdoppelten Flächen zum Weltstadthaus umgebaut werden. Wie genau das Kröpcke-Center künftig aussehen wird, stimmen die Investoren aktuell mit Stadtplanung und insbesondere mit den Anliegern ab.

Und wie Hannovers Innenstadt sich bis 2020 weiter entwickelt, soll in Workshops und Veranstaltungen ab dem Herbst 2008 geklärt werden. Bodemann: „Wir müssen dafür sorgen, dass die Stadt Hannover wieder von sich reden macht.“