Immobilienjournalist Feldhaus

(Aktualisierte und ergänzte Version des Immobilienmarktberichts des Deutschen Anlage und Immobilienverbunds DAVE Hamburg 2010)

Der Hamburger Immobilienmarkt bleibt von der Wirtschaftskrise nicht unberührt. Spitzen- und Durchschnittsmieten am Büroflächenmarkt sinken, die Leerstände steigen deutlich. Doch die Trends im ersten Halbjahr 2010 stimmen für den Immobilienmarkt Hamburg optimistisch. Beim Abwärts der Büromieten und Aufwärts der Leerstände deutet sich eine Stabilisierung an. Und für das zweite Halbjahr 2010 werden größere Abschlüsse erwartet – sowohl bei der Anmietung wie auch beim Kauf von Immobilien.

Das Karstadt Sporthaus wurde gerade von der Centrum Grundstücksverwaltung gekauft.

Hamburg steht trotz der Krise wirtschaftlich gut da. Für 2009 konnte der künftige  Präsident des GdW Bundesverbands deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen und Noch-Wirtschaftssenator, Axel Gedaschko, einen Zuwachs an Arbeitsplätzen in der Hansestadt verkünden. Bei einer im Capital veröffentlichten Feri-Studie liegt Hamburg im innerdeutschen Städteranking auf Platz 1. Zwischen 2006 und 2015 soll die Wirtschaftsleistung um 13,5% wachsen, die Zahl der Arbeitsplätze um 5,4% auf 1,1 Millionen steigen. „Kein anderer Standort in Deutschland ist für Globalisierung und internationalen Handel so gut gerüstet wie Hamburg“, erklärte Feri-Ökonom Manfred Binsfeld. Das gilt auch für die Attraktivität als Standort für Gewerbeimmobilien. Aus einer Befragung von 478 Experten für Gewerbeimmobilien durch das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) ging Hamburg – mit leichtem Vorsprung gegenüber München – als der aussichtsreichste deutsche Gewerbeimmobilienstandort hervor. Ein junger Standort, dessen Durchschnittsalter nach einer aktuellen Eurostat-Studie durch Zuwanderung bis 2030 sinkt, während es in 274 von 281 europäischen Regionen steigt.

Büroflächenmarkt

Nachdem 2009 mit 400.000 m2 rund 30% weniger Büroflächen vermietet wurden, als im Jahr zuvor, sieht es 2010 nach einer Seitwärtsbewegung im Büroflächenmarkt aus – mit berechtigten Hoffnungen auf einen leicht höheren Umsatz. Zwar wurde im ersten Halbjahr mit 190.000 m2 ein um etwa 5% geringeres Ergebnis erzielt, als im ersten Halbjahr 2009. Doch für das dritte und vierte Quartal 2010 werden einige große Abschlüsse erwartet. Dazu zählen die vertraglich vereinbarte Anmietung von 45.000 m2 im zweiten Bauabschnitt des Überseequartiers durch die Stadt Hamburg sowie der 41.000 m2 große Neubau der Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt (BSU) in der Neuen Mitte Wilhelmsburg, die im Rahmen der Internationalen Bauausstellung (IBA) entwickelt wird.

Den größten Umsatz ersten Halbjahr 2010 löste Edeka mit der Anmietung von 7.400 m2 in der City Nord aus sowie die Sozietät CMS Hasche Sigle, die übergangsweise 6.500 m2 im Millerntorhochhaus an der Reeperbahn arrondiert. Mehr als ein Viertel des Umsatzes wurde in der City getätigt, gefolgt von der City Süd und City Nord (je 10%). Die umsatzstärkste Branche waren mit einem Anteil von etwa 20% die unternehmensnahen Dienstleister und Berater. Da diese eher kleinteilige Flächen anmieten, verwundert es nicht, dass deutlich mehr Verträge unter 500 m2 abgeschlossen wurden, als 2009.

Die Spitzenmiete rutschte gegenüber dem Vorjahr um etwa einen Euro auf 23 Euro/m2. Aktuell wird eine Miete von über 20 Euro/m2 jedoch nur am Neuen Wall oder in der Hohe Bleichen in der City erzielt. Die Durchschnittsmiete liegt mit leichten Abschlägen weiter bei 13 Euro/m2. Bis zum Jahresende könnte die Spitzenmiete noch sinken, doch dann wird eine Stabilisierung erwartet. Zum Einen, weil die Zahl der neu auf den Markt drängenden unvermieteten Büroflächen zurück geht, und zum Anderen, weil viele Unternehmen bei anziehender Konjunktur die Chance zur Anmietung der hochwertigen, aber aktuell vergleichsweise günstigen Neubauflächen nutzen.

Aus den gleichen Gründen wird der aktuell auf 9% gestiegene Leerstand – mit 1,1 Mio. m2 über 20% mehr, als Mitte 2009 – noch an der 10%-Grenze kratzen und dann wohl verharren. In Hamburg schlagen beim Leerstand auch die neu auf den Markt kommenden Flächen in der Hafencity zu Buche, die wegen ihrer standortbedingt hohen Mietansätze aktuell kaum Mieter finden. So liegt der Leerstand in der Hafencity zur Zeit bei 14%. Die Mitte 2009 vom abtretenden Vorstandsvorsitzenden der HSH Real Estate, Marc Weinstock, vorhergesagten 15% Leerstand in 2011, sind aktuell nicht absehbar und wahrscheinlich.

Investmentmarkt

Gewerbliche Immobilien für über 500 Mio. Euro wurden im ersten Halbjahr 2010 transferiert. Eine Verdoppelung gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres. Wenngleich das zweite Quartal 2010 gegenüber dem ersten Quartal abfiel, setzt sich mit diesem Ergebnis die deutliche Belebung aus der zweiten Jahreshälfte 2009 fort. Auf das dritte und vierte Quartal 2009 waren 80% des Gesamtjahresumsatzes von 1,3 Mrd. Euro entfallen. Das Interesse konzentriert sich nach wie vor auf Core-Objekte, insbesondere langfristig voll vermietete Bürogebäude in der City. Für Objekte dieser Art ist die Rendite auf unter 5% gefallen. Allerdings sind diese Immobilien rar und stehen selten zum Verkauf.

Zunehmend richtet sich der Blick auf sogenannte Core-plus-Objekte oder auch wieder auf solche mit „Wertschöpfungspotenzial“. Zu letzteren zählt beispielsweise das 1998 errichtete Bürohaus Holstenplatz 20 in Hamburg-Altona. Eurocastle, die Gewerbeimmobilientochter des US-Investors Fortress, hatte das zu 81% u.a. an die Deutsche Bahn und die Hanseatische Akademie für Marketing und Management vermietete Bürogebäude an den Opportunity Reit II von Behringer Harvard verkauft. Angeboten werden nun mit mehr Aussicht auf Erfolg auch Gebäude aus den 2006/2007 von Private Equity Gesellschaften erworbenen Portfolios etwa in der City Süd.

50% der Investmentumsatzes entfielen auf Büroobjekte, etwa ein Büro-Paket mit drei Gebäuden, darunter die Finanzbehörde am Gänsemarkt, das die Alstria an einen österreichischen Investoren verkaufte. Ein Drittel des Umsatzes konnte mit Einzelhandelsimmobilien gemacht werden, z.B. mit dem Karstadt-Sport-Gebäude gegenüber dem Hauptbahnhof, das vom Highstreet-Konsortium im Juni für 55 Mio. Euro an die Centrum Grundstücksgesellschaft in Düsseldorf verkauft wurde.

Käufer sind zu je knapp einem Viertel des Volumens Entwickler/Bauträger, offene Fonds, Privatanleger und Versicherungen. Bei den Verkäufern bilden die Entwickler mit etwa einem Drittel Anteil die größte Gruppe vor Offenen Fonds und Immobilien AG/Reits (je ein Viertel). Für das Jahresende 2010 wird ein Investmentumsatz von knapp 2 Mrd. Euro erwartet.

Wohnimmobilienmarkt

Erhebliche Nachfrage herrscht an Elbe und Alster auf dem Wohnimmobilienmarkt. Der wachsenden Nachfrage durch die stetig wachsende Einwohnerzahl steht ein verhaltener Wohnungsneubau gegenüber. 6.000 Wohneinheiten jährlich sollten geschaffen werden, 3.500 sind es tatsächlich. Der frühere Saga GWG-Vorstand Michael Sachs vermittelt seit Mai 2010 als Wohnungsbaukoordinator zwischen Wohnungswirtschaft, Bezirken und Senat, um Schwung in den Wohnungsbau zu bringen.

Zinshäuser sind die klassische Anlageform für Privatinvestoren. Doch die besonders nachgefragten Zinshäuser mit 10 bis 30 Wohneinheiten mit wenig Gewerbe und in guten Lagen werden – mangels alternativer Anlageoptionen für die Verkäufer – nur noch selten angeboten, meist von Entwicklern. Dementsprechend liegen die Kaufpreise für diese Objekte oft deutlich über dem 20fachen der Jahresnettomiete.

Gefragt sind Lagen im Gründerzeitgürtel um die City, wie Ottensen, St. Pauli, St. Georg, Schanzenviertel, sowie die mehr oder weniger alsternahen Viertel wie Rotherbaum, Harvestehude, Winterhude, Eppendorf. Auch Barmbek, Stellingen, Lokstedt oder Barmbek profitieren inzwischen deutlich vom Nachfrageüberhang. Zunehmend wird zudem in Zentrumsrandlagen wie Schnelsen, Fuhlsbüttel, Langenhorn, Rahlstedt, Harburg oder auch das von der Internationalen Bauausstellung (IBA) wach geküsste Wilhelmsburg investiert.

Private Investoren weichen ob des Mangels an Zinshäusern immer häufiger auf Eigentumswohnungen aus, neue wie auch vermietete. Die Durchschnittsmieten im Erstbezug liegen nach Zahlen in Hamburg inzwischen bei 11 Euro/m2. Wer in Eigentumswohnungen investiert, zahlt im Mittel knapp 3.000 Euro/m2 und citynah etwa 3.600 Euro/m2. Einstiegspreise, die bundesweit nur noch in München getoppt werden.

Institutionelle Investoren konzentrieren sich eher auf Neubauten. Auswärtige Investoren wagen dabei auch den „Sprung über die Elbe“, bei dem sich Hamburger  zunächst noch etwas zurückgehalten hatten. So investiert die Provinzial Rheinland 60 Mio. Euro in 180 Wohnungen auf der Harburger Schlossinsel. Immerhin planen die Hamburger Entwickler und Investoren Hamburg Team, Imetas Property oder die Deutsche Immobilien in innovative Wohnhauskonzepte der IBA in Wilhelmsburg zu investieren: Hybrid Houses und Water Houses. Das erste Hybrid House baut das Joint Venture von Otto Wulff Bauunternehmung und wph Wohnbau und Projektentwicklung Hamburg. Am 27. Juli 2010 wurde der erste Spatenstich für den 1.900 m2 großen temporären Sitz der Internationalen Gartenschau (igs) in der Neuen Mitte Wilhelmsburg getan. Realisiert wird bis zum Juli 2011 und für 5,5 Mio. Euro der im Juni 2009 prämierte Entwurf der Nägeliarchitekten, Berlin.

(Artikel aus dem Wentzel Dr. Wohnimmobilien Newsletter März 2010)

Im direkten Vergleich der sieben Top-Immobilien-Standorte in Deutschland steht der Hamburger Büro- und Büroinvestmentmarkt gut. Im Kontext der Krise bedeutet das trotzdem sinkende Mieten und steigende Leerstände. Für den Investmentmarkt gibt es Aussicht auf einen „vitalen Transaktionsmarkt“.

Büro- und Wohngebäude am Grasbrookhafen in der Hafencity

Da 2010 die Zahl der Bürobeschäftigten in Deutschland um etwa 2% abnehmen wird und gleichzeitig deutlich mehr neue Büroflächen auf den deutschen Markt kommen, erwartet Andreas Schulten, Vorstand beim Forschungsinstitut Bulwien Gesa, Leerstandsrekorde.

Das trifft auch Hamburg.  2009 gab es noch einen Zuwachs von 0,8% bei den Bürobeschäftigten, doch für  das laufende Jahr wird ein Rückgang um 1,3% auf 467.000 erwartet. Nur in Köln fällt der Rückgang moderater aus. Gleichzeitig kommen 298.000 m² neuer Büroflächen auf dem Markt – so viel, wie in keiner anderen deutschen Stadt. 50% werden spekulativ entwickelt.

Schulten prognostiziert daher für 2010 eine Leerstandsquote von 10%. Bereits von 2008 auf 2009 war der Leerstand von 6,9% auf 8,2% gestiegen bzw. von 0,88 Mio. m² auf 1,06 Mio. m². 2010 könnte der Leerstand dann auf 1,32 Mio. m² steigen. Beim Büroflächenumsatz glaubt der Immobilienweise an eine Seitwärtsbewegung. Auch 2010 sollen es in Hamburg wieder rund 400.000 m² werden, „wobei die öffentliche Hand wahrscheinlich eine maßgebliche Rolle auf der Nachfrageseite spielen wird“.

Die schwierigen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen führen zu einem weiteren Schwund bei der Spitzenmiete. Nach 24 Euro/m² im Jahr 2008 waren es im vergangenen Jahr 23,30 Euro/m². 2010 soll die Spitzenmiete deutlich auf 21,50 Euro/m² sinken.

Nach dem Investmentboom der Jahre 2006/2007, wo bis zu 5 Mrd. Euro in Hamburg umgesetzt wurden, konnten 2008 noch für knapp 2 Mrd. Euro und im letzten Jahr für etwa 1,3 Mrd. Euro Immobilien verkauft werden. 2010 sagt Schulten Hamburg einen „vitalen Transaktionsmarkt“ voraus.

Aufgrund der ansteigenden Prosperität auf der Nachfragerseite erkennt der Forscher ein Nachgeben der Nettoanfangsrenditen in Hamburg von 5,3% in 2009 auf 5,2% in diesem Jahr. Nur in München (5%) werden noch niedrigere  Renditen erwartet.

Seit 2003 präsentieren die im Rat der Immobilienweisen vertretenen Forschungsinstitute BulwienGesa, GfK GeoMarketing und empirica im Auftrag der Immbilien Zeitung das Frühjahrsgutachten. 2010 ist als Gutachter der Vokswirtschafter Wolfgang Wiegard hinzugestoßen, einer der fünf für die Bundesregierung tätigen Wirtschaftsweisen. Als zweiter Mitinitiator ist ebenfalls seit diesem Jahr der „Zentrale Immobilien Ausschuss“ (ZIA) aktiv.
Weitere Informationen unter: http://www.immobilien-zeitung.de/htm/rat_der_weisen.php

(Aktualisierter Artikel aus dem Wentzel Dr. Wohnimmobilien Newsletter Februar 2010)
Zwar sind die fremdkapitalgetriebenen skandinavischen Investoren vom Markt, doch das Interesse an Hamburger Zinshäuser ist hoch und wächst weiter. Allerdings finden die privaten und institutionellen Anleger in guten Lagen nur wenig attraktive Angebote.

Gründerzeitbauten zählen nach wie vor zu den gefragtesten Zinshäusern.

Ein großer Teil der 2006 / 2007 in Hamburg verkauften über 600 Zinshäuser jährlich fand skandinavische Eigentümer. Dänen und Schweden kauften an Elbe und Alster in Erwartung einer ähnlichen Preisralley wie in Kopenhagen oder Stockholm.  In sehr guten Lagen westlich der Alster wurden Zinshäuser bis zum 25fachen der Jahresnettomiete veräußert.

Hamburger agierten bei diesem Preisniveau als Verkäufer und warteten auf die Konsolidierung des Marktes. Mit der Finanzkrise riss die – meist fremdkapitalgetriebene – Nachfrage aus dem hohen Norden abrupt ab. 2009 wurden weniger als 400 Objekte verkauft, darunter einige, die erst zwei Jahre zuvor zu einem um zwei bis vier Jahresmieten höheren Preis erworben worden waren.

Toplagen an der Alster

„Die Investoren haben gewechselt, aber die Nachfrage ist nach wie vor hoch“, erklärt Peter Börke, bei Wentzel Dr. zuständig für das Zinshaus-Segment. „Gesucht werden Anlageobjekte in guten bis sehr guten Lagen.“ Objekte für die bis zum 20fachen der Jahresmiete gezahlt werden. Käufer sind Privatinvestoren und Family Offices.

Die höchsten Preise erzielen Harvestehude, Rotherbaum, der westliche Teil von Uhlenhorst, das südliche Winterhude sowie Blankenese und die HafenCity. Preislich knapp dahinter liegen Eimsbüttel, Eppendorf, das übrige  Winterhude, Uhlenhorst und Ottensen. Als „normale Lagen“ gelten Barmbek, Wandsbek oder Altona, wo Kaufpreisfaktoren zum 12- bis 15fachen erzielt werden.

„Bei den einfachen und mittleren Lagen sind die Interessenten mit Blick auf den Gebäudezustand und den Mieterbesatz wesentlich kritischer“, so Börke. „Sie suchen nach Miet- und Wert
steigerungspotenzial durch den Ausbau des Dachgeschosses oder ein mögliches zusätzliches Staffelgeschoss.“

Wilhelmsburg interessant

„Safety first“ ist aktuell das Gebot der Stunde. Doch Börke verweist auf die Potenziale citynaher Stadtteile wie Borgfelde oder Hamm. „Da gibt es sehr schöne Seitenlagen mit Gründerzeitstraßenzügen und sehr idyllischen Hoflagen.“ Auch Wilhelmsburg sei durch seine alten Quartiere mit Kanälen und Wasserlagen interessant. Börke: „Da ist in den nächsten 10 bis 15 Jahren die gleiche Preissteigerung möglich, wie in Ottensen.“

Wenig Anlagealternativen

Dass Zinshäuser auch 2010 gefragt sind, hält Thomas Lüngen, bei Wentzel Dr. für den Verkauf von Neubauprojekten zuständig, für sicher. „Zum Einen haben wir einen großen Wohnungsbedarf in Hamburg und zum Anderen gibt es am Finanzmarkt derzeit wenig attraktive Möglichkeiten, sein Geld anzulegen.“ Ob der fehlenden Anlagealternativen jedoch, haben die Bestandshalter aktuell wenig Interesse zu verkaufen.

Auch im Neubaubereich gibt es trotz hoher Nachfrage wenig Angebot. „Sowohl private Eigentümer, wie auch die Stadt verlangen zu hohe Preise für ihre Grundstücke.“ Hinzu kämen die gestiegenen Bau- und Materialkosten. Zur Zeit verhandelt Lüngen in der Endphase über den Verkauf von drei größeren Hamburger Wohnanlagen an institutionelle Investoren.

Institutionelle Investoren

„Ein gut vorbereitetes Paket mit vernünftigen Grundrissen, der richtigen Mietpreis- und Kaufpreiseinschätzung findet kurzfristig einen Käufer.“ Der Makler registriert aktuell eine wachsende Nachfrage im Preissegment zwischen 7 und 15 Mio. Euro.

Noch nicht tangiert wird die Nachfrage vom aktuellen Rückgang der Neuvermietungsmiete. Bernd Leutner, Geschäftsführer des Institutes F+B Forschung und Beratung, verwies auf dem Verbandstag 2010 des BFW Nord im Februar auf einen durchschnittlichen Rückgang der für neue Wohnungen in Hamburg erzielten Miete um 2% seit dem Sommer 2009. Noch nicht betroffen seien die begehrten Lagen um die City.

Im Rahmen dieses Verbandstages kündigte der Geschäftsführer des BFW Nord, Andreas Ibel, für 2010 den Baustart für rund 3.100 Wohnungen in Hamburg allein durch BFW-Mitgliedsunternehmen an – darunter erheblich mehr Mietwohnungen, als in den vergangenen Jahren. Mit dieser Steigerung der BFW-Aktivitäten um 76%  könnte die Zahl der in Bau gehenden Wohnungen in Hamburg im laufenden Jahr auf über 4.000 steigen.

(aktualisierter Artikel aus dem Wentzel Dr. Gewerbeimmobilien-Newsletter 2010-01)

Der Hamburger Investmentmarkt hat mit einem furiosen Schlussspurt ein überraschend positives Finale für das Jahr 2009 hingelegt. Über 1,4 Mrd. Euro wurden umgesetzt – rund die Hälfte allein im letzten Quartal. Im Fokus standen vor allem Büros. Käufer waren Offene Fonds, Versorger und Family Offices aus Deutschland.

Das Columbus-Haus (re.) wurde von Tishman Speyer an HIH verkauft.

Wohin mit dem Geld, wenn es reichlich vorhanden, aber nur in Core-Immobilien angelegt werden darf? Vor dieser kniffligen Aufgabe stehen derzeit die Manager Offener Fonds, Versicherungen und Pensionskassen aus Deutschland. Nicht nur für Deka, Union Investment oder Rreef steht Hamburg im Fokus des Interesses. Die Offenen Fonds steuerten allein über 40% zum Umsatz bei.

Reichlich liquide Mittel

„Die fremdkapitalgetriebenen opportunistischen, internationalen Private-Equity-Unternehmen haben den Offenen Fonds und Pensionskassen in den letzten Jahren wenig Gelegenheit gegeben, ihre stetig wachsenden, liquiden Mittel am Immobilienmarkt zu platzieren“, so Dietrich Kluxen, Leiter des Bereichs Gewerbeimmobilien bei Wentzel Dr. „Nun hat sich der Wind gedreht und die eigenkapitalstarken Käufer nutzen die schwierigen Kapitalmarktbedingungen, um sich mit attraktiven Immobilien einzudecken.“

Gebremst werde der Investmentmarkt nur durch das begrenzte Angebot im gefragten Core-Segment – für das sich im unteren zweistelligen Millionenbereich auch vermögende Privatanleger interessieren. So wurde mehr als ein Drittel des Umsatzes in der City getätigt und ein Viertel in der Hafencity. 15% steuerte Ottensen allein durch die beiden Einzelhandelsobjekte Mercado und Geschäftshaus Ottensen bei. Die City Süd kam nur auf 5%. Das knappe Angebot hat bereits zu einem Rückgang der Rendite auf etwa 5% geführt.

Internationale verkaufen

Diese Marktsituation gibt den internationalen Käufern der Jahre 2005 bis 2007 zumindest Gelegenheit, die „Schätzchen“ aus ihrem umfangreichen Portfolio am Markt zu platzieren, die den hohen Sicherheitsanforderungen der konservativen Käufer entsprechen. Verkäufer waren u.a. Pirelli, Tishman Speyer, Carlyle oder Hochtief Projektentwicklung (HTP). Morgan Stanley ist aufgrund seiner Portfoliostruktur bis dato noch nicht zum Zuge gekommen.

Internationale kaufen

Obwohl Union Investment für seinen offenen Immobilienfonds „UniImmo: Deutschland“ allein 224 Mio. Euro für die Einzelhandelsobjekte Einkaufszentrum Mercado sowie Geschäftshaus Ottensen in Hamburg investierte, wurden fast zwei Drittel des Investmentumsatzes in Hamburg mit Büroimmobilien getätigt – allen voran der Ankauf des Unilever-Hauses durch Rreef für über 100 Mio. Euro.

Kluxen erwartet in Hamburg einen Investmentumsatz von knapp 2 Mrd. Euro. „Spannend wird, wann die Internationalen Käufer – etwa Pensionskassen – hier wieder aktiv werden.“

Top-Deals

Der Top-Deal des vergangenen Jahres war der Verkauf des Einkaufszentrums Mercado in Ottensen durch Pirelli RE/Morgan Stanley an die Union Investment für 164 Mio. Euro. Große Beachtung fand der zu Jahresbeginn 2010 bekannt gewordene Erwerb des Unilever-Hauses für knapp über 100 Mio. Euro durch Rreef. Verkäufer: Hochtief Projektentwicklung. In der weiteren Nachbarschaft findet sich das Columbus-Haus als Teil des Hanseatic Trade Centers. Tishman Speyer erlöste etwa 80 Mio. Euro beim Verkauf an die HIH Hamburgische Immobilien Handlung.

(Langversion eines Artikels im Gewerbeimmobilien Newsletter Wentzel Dr. 01/2010)

Hamburg ist die „European Green Capital 2011“. Diesen Titel hat sich die Hafen- und Handelsstadt nicht nur durch Absichtserklärungen erworben, sondern durch konkrete Pläne und Maßnahmen zur CO2-Reduzierung. Neben den nicht immer unumstrittenen Klimazielen im Wohnungsbau, finden die Anstrengungen zum nachhaltigen Bau von Bürogebäuden, etwa durch das HafenCity Umweltzeichen, zunehmend national wie international Anerkennung.

Die neue Unilever-Zentrale am Strandkai

Und bei der Anerkennung bleibt es nicht. Immer mehr global agierende Unternehmen verankern den Umwelt- und Klimaschutz mit messbaren Zielen in ihren Unternehmensleitlinien oder Strategien des „Corporate Social Responsibility“ (CSR). Durch die Berücksichtigung des „Carbon Foot Print“ bei der Anmietung oder dem Kauf von Büroflächen rücken zunehmend „Green Buildings“ in den Fokus, deren nachhaltige Planung und Realisierung durch eine international anerkannte Zertifizierung konkret mit Zahlen und Daten belegt ist.

„Wer heute in zentraler Lage ein Bürogebäude ohne Zertifizierung entwickelt, macht einen großen Fehler“, warnt Hermann Horster, Head of Sustainability bei der BNP Paribas Real Estate Consult. „Die großen Unternehmen mieten nur noch grün, sofern sie können, und die Fonds wollen grüne Gebäude kaufen.“ Dietrich Kluxen, Leiter der Gewerbeimmobilienabteilung bei Wentzel Dr., rät zu einer differenzierten Betrachtung. „Wer große Flächen an international tätige Unternehmen vermieten möchte, für den kann eine Zertifizierung schon heute ein wirksames Instrument der Kundenbindung sein.“ Die Mehrzahl der Mietverträge werde jedoch mit kleinen und mittelständischen Unternehmen über Flächen bis 500 m2 abgeschlossen. „Bei dieser Zielgruppe spielt eine Zertifizierung nach unserer Wahrnehmung aktuell eine untergeordnete Rolle.“ Doch das könne sich ändern, „etwa wenn große Auftraggeber ihre Dienstleister künftig vertraglich zu nachhaltigem Wirtschaften verpflichten, wenn kleinere Unternehmen im Rahmen der eigenen CSR-Strategie Nachhaltigkeitsziele definieren oder wenn mit dem wirtschaftlichen Aufschwung die Energiepreise das Niveau von 2007 erreichen und hinter sich lassen.“ Dass die Nachhaltigkeit spätestens nach den Entscheidungen der Konferenz von Kopenhagen für jedes Unternehmen konkret und von alltäglicher Relevanz werde, stehe außer Frage, so Kluxen.

„Die Frage nach der Wirtschaftlichkeit und Amortisation von Green Buildings wird in fünf bis sechs Jahren nicht mehr diskutiert“, erklärte Alexander Rudolphi jüngst auf einem Heuer-Dialog Green Building in Lüneburg. Das Präsidiumsmitglied des DGNB und Geschäftsführer der „Gesellschaft für Ökologische Bautechnik Berlin“ (GFÖB) prophezeit: „Wenn Sie sich bis dahin nicht richtig aufgestellt haben, ist es zu spät.“ So sieht es auch Horster. „Der Markt wird kippen. Nicht-zertifiztierte Gebäude müssen mit den Mieten runter – vielleicht schon ab 2012 oder 2013.“

HafenCity Umweltzeichen

Hamburg hat sich in Deutschland vergleichsweise früh aufgestellt. Das HafenCity Umweltzeichen ist das erste deutsche Green Building Zertifikat und Wegbereiter für die Zertifizierung der „Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen“ (DGNB). So wundert es nicht, dass die Mehrzahl der bestehenden und geplanten, zertifizierten Hamburger Gebäude in der Hafencity zu finden sind. „Die Hafencity schafft ein Cluster von Green Buildings, die Standards setzen für das Umfeld“, so Jürgen Bruns-Berentelg, Vorsitzender der Geschäftsführung der HafenCity Hamburg, zum Anspruch, ein nachhaltiges Stadtquartier zu schaffen.

Das erste in Betrieb genommene, nach dem Gold-Standard des HafenCity Umweltzeichens zertifizierte Gebäude in der Hafencity ist seit dem Juni 2009 das Unilever-Haus am Strandkai. Die von Hochtief Projektentwicklung (HTP) nach einem Entwurf der Behnisch Architekten realisierte Unilever-Zentrale für Deutschland, Österreich und die Schweiz kommt mit weniger als 100 kWH/m2 jährlich aus. Präzedenzcharakter hat die Beleuchtung des 25.000 m2 Nutzfläche großen Hauses ausschließlich mit LED´s. Der Stromverbrauch für die Beleuchtung sinkt auf 10% im Vergleich zu konventionellen Leuchtmitteln, die deutlich geringere Wärmeentwicklung erübrigt die energetisch aufwändige Kühlung und die lange Lebensdauer von 25 Jahren reduziert ganz erheblich den Wartungsaufwand.

Betriebswirtschaftlich punkten kann auch die ETFE-Folie, die das Unilever-Gebäude einhüllt. „Natürlich ist das eine Ausdrucksform der Architektur“, räumt Frank Angrick, Projekleiter bei Hochtief Projektentwicklung ein, „erfüllt aber den selben Zweck wie eine zweischalige Fassade und ist in der Unterhaltung wesentlich einfacher.“ Die mit dem Teflon verwandte Folie ist hitzeresistent, schmutzabweisend und unbegrenzt haltbar. Die Reinigung der Außenseite besorgt der Regen. Innen tut es ein Wasserschlauch. „Das Haus hilft uns wahnsinnig, die Marke Unilever im Kontext mit Nachhaltigkeit zu kommunizieren“, betont Unilever-Sprecher Merlin Koene.

Mit dem neuen Schuljahr Ende August 2009 ging die dreizügige KatharinenSchule für 450 Kinder am Sandtorpark in Betrieb. Neben einer Sporthalle entstanden auch 30 Wohnungen in dem von den Architekten Spengler & Wiescholek geplanten und im Gold-Standard des HafenCity Umweltzeichens vorzertifizierten Ensembles. Das von der DG Hyp und DZ Bank finanzierte Gesamtprojekt wurde als Public-Private-Partnership (PPP) für etwa 18 Mio. Euro von der Otto Wulff Bauunternehmung entwickelt und realisiert.

Gleichfalls im Gold-Standard vorzertifiziert ist das entstehende Spiegel-Gebäude an der Ericus-Spitze. Die Zertifizierung des 30.000 m2 großen Hauses war nicht von Beginn geplant. Doch die Entscheider beim Spiegel erkannten, dass eine kritische Berichterstattung zum Umgang mit der Nachhaltigkeit in Politik und Wirtschaft nur bedingt glaubwürdig wirkt, wenn die eigene, neue Zentrale diesen Ansprüchen nicht genügt. Niedrigere Nebenkosten sowie baubiologische Vorzüge etwa durch emissionsarme Teppiche taten ein Übriges, um für die auf 15 Jahre vom Immobilienunternehmen Robert Vogel gemietete Immobilie den Gold-Standard anzustreben. Jens Nietner, Geschäftsführer bei Robert Vogel, beziffert die Mehrkosten auf etwa 4% bis 5% der rund 110 Mio. Euro Investitionskosten des Spiegel-Gebäudes. „Bei Neubauten in der City führt nichts an einer Zertifizierung vorbei.“ So soll das benachbarte Ericus Contor, gemeinsam entwickelt von Vogel und der Allgemeinen Bauträgergesellschaft (ABG), München, nach dem Silber-Standard des DGNB zertifiziert werden.

Wenig Zertifikate in der City

In der City ist die Zahl der vorzertifizierten Projekte noch recht übersichtlich. Zur Expo Real konnten die Projektentwickler des Bauunternehmens Aug. Prien eine Gold-Vorzertifizierung des DGNB für das Opern Plaza entgegen nehmen. In dem ab dem kommenden Frühjahr für 90 Mio. Euro an der Dammtorstraße gegenüber der Oper entstehenden Büroprojekt hat sich das Wirtschaftsberatungsunternehmen Deloitte mit der Anmietung von 10.000 m2 auch die Namensrechte des künftigen Deloitte-Hauses erworben. „Deloitte hat die Zertifizierung verlangt“, erläutert Prien-Geschäftsführer Frank Holst, „und wird in den nächsten Jahren keine Flächen mehr anmieten, die nicht Gold zertifiziert sind.“ Bei der Zertifizierung gehe es also nicht darum, 5% mehr Miete zu erzielen, sondern einen solchen Mieter überhaupt binden langfristig zu können.

Einen Katzensprung entfernt wird gerade das Emporio, das frühere Unilever-Domizil, bis zur Mitte 2011, für 138 Mio. Euro vollständig saniert sowie um zwei Geschosse auf 24 Etagen und 36.000 m2 Nutzfläche erweitert. Eigner Union Investment Real Estate (UIRE) möchte das fast 50 Jahre alte Hochhaus im Wallring sowohl nach LEED wie nach DGNB zertifizieren lassen. In der Folge sollen die Nebenkosten von 13 Euro/m2 auf 4 Euro/m2 sinken. Bernd Schade, Leiter des Immobilien-Projektmanagements bei UIRE, erwartet ebenfalls nicht mehr Miete. „Es hat eher mit Marktpositionierung zu tun und darum, Mieter zu bekommen und längerfristig zu binden.“

Green Buildings für 12 Euro/m2

Aus dieser Motivation heraus werden auch in Nebenlagen die ersten Green Buildings entwickelt. Das von HTP entwickelte und z.T. an die Versicherung „Neue Leben“ vermietete Lindley Carree in der City Süd entsteht bis Herbst 2010 im LEED-Gold-Standard. Und Dieter Becken baut zwischen Wenden- und Sachsenstraße für 41 Mio. Euro das HanseAtrium im Silber-Standard des DGNB – ohne Vorvermietung. In der aktuellen Marktsituation könne die City Süd zwei Nachfragetrends kombinieren, so Fabian von Köppen, Becken Projektentwicklung (BPE): „Den Anspruch flächeneffizienter, moderner Büroflächen mit einer Neubaumiete von nicht mehr als 12 Euro/m2 und das wachsende Interesse an zertifizierten Green Buildings.“

Mit einer ähnlichen Perspektive, doch in einer frühen Planungsphase steckend, möchte die Harbour Real Estate Portfolio AG (HRP) das frühere Areal der New York Hamburger Gummi-Waaren Compagnie (NYH) zur Eco-City entwickeln. Für das teils 150 Jahre alte, zwar denkmalgeschützte, aber auch nitrosaminverseuchte Industrieensemble am Harburger Binnenhafen wurden im September 2009 Planungen mit futuristischen Neubauten vorgestellt, in denen neben Büro- und Lagerflächen auch ein Design-Hotel Platz finden soll. Die Entwürfe der Büros tec architecture aus Los Angeles und des global tätigen Planungsunternehmens Arup sehen den weitgehenden Abriss des Bestandes sowie die Zertifizierung der Neubauten nach DGNB, LEED und dem britischen BREEAM vor. 120 Mio. Euro sollen bis 2012 investiert werden.

Aus: Gewerbeimmobilien Newsletter Wentzel Dr. – Oktober 2009

Aus der Planungsphase muss die Internationale Bauausstellung in Hamburg-Wilhelmsburg nun in die operative Phase kommen. Auf der Expo Real ist die IBA mit einem Immobilien-Portfolio vertreten, das Grundstücke für Wohn- und Büronutzungen mit einer Fläche von 90.000 m² BGF enthält. In den nächsten Monaten zeigt sich, ob es der IBA gelingt, Wilhelmsburg als Investitionsstandort zu etablieren.

So könnte ein Smart-Material-House aussehen - oder anders.

Es wird ernst für die IBA. In vier Jahren um diese Zeit hat die Internationale Bauausstellung im Gleichschritt mit der Internationalen Gartenausstellung (IGS) bereits den größten Teil ihres Programms hinter sich. So hat die IBA unter Leitung ihres Geschäftsführers Uli Hellwig in diesem Jahr mit der Vermarktung von Grundstücken begonnen. Neben der Finanzbehörde kommt daher auch die IBA mit einem Immobilienportfolio auf die Expo Real. Mehr als 40.000 m² Grundstücksfläche mit einem Baupotenzial von 90.000 m² BGF sollen veräußert werden. Das ist ein ehrgeiziges Unterfangen. Um die in Jahrzehnten gewachsene Skepsis der Hamburger nördlich der Elbe gegenüber der sozial wenig adäquaten und von Verkehrstrassen zerschnittenen Elbinsel zu erschüttern, braucht es mehr als ein gut gefülltes Marketing-Budget.

„Balance City“

Inzwischen wird Wilhelmsburg unter Hamburger Immobilienexperten immerhin eine „langfristige Perspektive“ eingeräumt – und im Reiherstiegviertel haben bereits einige Zinshäuser aus der Gründerzeit den Besitzer gewechselt. Doch bei den nun laufenden Ausschreibungen geht es um den Neubau von Wohnungen sowie Büro- und Dienstleistungsflächen. Hellwig zeigt sich mit der Resonanz auf das Interessebekundungsverfahren für die „Balance City“, die so genannte „Bauausstellung in der Bauausstellung“  zufrieden. Seit Ende Juni 2009 sind für die Haustypen Smart Technology House, Smart Price House, Hybrid House und Water House 65 Bewerbungen eingegangen – 18 davon aus Hamburg.

Die aus unterschiedlicher Perspektive innovativen Haustypen sollen am Eingangsbereich der IGS nahe der „Neuen Wilhelmsburger Mitte“ entstehen. Damit rücken sie unmittelbar in den Fokus der erwarteten drei Millionen IGS-Besucher. Neben international tätigen Bauunternehmen haben sich auch Fassaden-, Fenster- oder Baustoffhersteller mit Architekten gemeinsam mit neuen Konzepten um die Realisierung beworben. Inwieweit die Bereitschaft der IBA, die Risiken experimentellen Bauens bis zu einem gewissen Grad finanziell abzusichern, eine Rolle spielt, ist schwer zu sagen.

In jedem Fall werden die Projekte nicht im Höchstgebots-, sondern im Bestgebotsverfahren vergeben. So wird der Preis gegenüber den Kriterien Innovation, Nachhaltigkeit, Chancen und Risiken, hochbauliches und funktionales Konzept mit nur 20% berücksichtigt. Zu den Chancen und Risiken des Standortes Wilhelmsburg ist die ungewisse Infrastrukturplanung zu zählen. Die Verlegung der autobahnähnlichen Wilhelmsburger Reichsstraße, die aktuell das Gebiet der künftigen Neuen Mitte Wilhelmsburg beschallt, auf die östlich gelegene Bahntrasse ist noch offen und letztlich eine Entscheidung des Bundes.

In der Hand der Hamburger Politik hingegen liegt das Votum zum Umzug der Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt (BSU) nach Wilhelmsburg. Das Ausschreibungsverfahren steht hier kurz vor dem Abschluss. Zudem ist das bisherige Domizil an der Stadthausbrücke bereits an Quantum Immobilien verkauft, die 2013 mit dem Umbau starten wollen.

Neue Büroflächen

Zur Expo Real bringt die IBA eine Reihe neuer zur Ausschreibung vorgesehener Projekte mit – darunter zahlreiche Bauvorhaben mit Büro- und Dienstleistungsflächen. An der Neuenfelder Straße, in direkter Nachbarschaft zur künftigen BSU sind insgesamt vier Gebäude vorgesehen, mit einer BGF von 26.000 m² auf drei bis sieben Geschossen. Die anliegende BSU legt Büronutzungen nahe, doch  auch kulturelle, soziale und sportliche Zwecke sind erlaubt. Die Realisierung ist abhängig von der Verlegung des am Standort befindlichen Schwimmbades in den gegenüber geplanten Fitnesskomplex „Grüne Düne“.  Auch für dieses Objekt werden Investoren gesucht. 13.000 m² BGF für Büro- und Dienstleistungsnutzungen sind in einem vier- bis fünfgeschossigen Riegel entlang der Georg-Wilhelm-Straße geplant. Die „Georg-Wilhelm-Höfe“ werden durch den dahinter liegenden Wohnungsbau (10.600 m²) für junge Familien gebildet. Der erste Bauabschnitt soll 2010 ausgeschrieben und begonnen werden.

In Harburg finden sich zwei weitere ambitionierte Projekte. Schon seit längerem ist auf der Schlossinsel Harburg ein gemischtes Quartier mit 10.000 m² für Büro- und Dienstleistungsnutzungen sowie 5.000 m² fürs Wohnen geplant. Im Oktober 2009 nun startet das Vergabeverfahren. Nachdem der Channel Harburg seit 15 Jahren als Büro- und Dienstleistungsquartier auf alten Hafenflächen der Hafencity den Weg weist, soll nun am Kaufhauskanal auch Wohnbebauung entstehen. Die Architekten der Bjarke Ingels Group (BIG) aus Kopenhagen hatten im April 2009 den Wettbewerb gewonnen.  Je 15.000 m² für Wohn- und Büronutzungen sollen entstehen. Im Januar 2010 ist die Grundstücksausschreibung geplant.

Die  Hamburger Kaufleute mochten Morgan Stanley von Beginn an nicht recht leiden. Die Amerikaner waren 2006/2007 allerdings als Käufer willkommen. Denn von diesen Verkaufspreisen hätten die hanseatischen Entwickler und Bestandshalter noch zwei Jahre zuvor kaum zu träumen gewagt. Da die opportunistischen Käufer die Projektentwicklungen nun zurückgeben wollen, weil sich die Mietpreiserwartungen von 30 Euro/m2 auch durch gutes Zureden und aufdringlichen Optimismus nicht durchsetzen ließen, können die Hamburger Kaufleute ihnen endlich sagen, was sie von ihnen halten: nichts! Aber besser nicht so laut. Mehr…

Es ist wie mit den Arbeitslosenzahlen oder dem Einzelhandelsumsatz: die Krise ist noch nicht richtig spürbar. Und während einige Makler lieber auf die einigermaßen sonnigen Bürovermietungszahlen aus dem zweiten Quartal verweisen, sehen andere das dicke Ende im zweiten Halbjahr kommen – dann, wenn  alles zusammenbrechen soll: mehr Arbeitslose, mehr Insolvenzen, weniger Büroflächenumsatz, weniger Einzelhandelsumsatz. Self fullfilling prophecy? Mehr…

Die hannoversche Innenstadt erfährt zurzeit einen Investitionsschub, wie seit der Expo 2000 nicht mehr. Über 500 Mio. Euro werden aktuell allein in größere Bauvorhaben investiert. Angestoßen oder forciert werden diese Projekte insbesondere durch den Bau der Ernst-August-Galerie der Hamburger ECE Projektmanagement. 230 Mio. Euro fließen am Hauptbahnhof in eine 30.000 m2 große Shopping Mall. Im Oktober 2008 wird die Mall mit 140 Läden eröffnet.

Die Ernst-August-Galerie der ECE ist seit dem 15.10.2008 geöffnet.

„Für viele Städte ist eine ECE-Ansiedlung ein Bedrohungsszenario“, illustriert Uwe Bodemann, seit dem Frühjahr 2008 Stadtbaurat in Hannover, die Reaktion auf die ECE-Ansiedlungsentscheidung im Jahr 2005. „In Hannover hingegen hat man den neuen Partner als Herausforderung schnell angenommen.“

Doch wer genau hinsieht, erkennt, dass weniger die Hannoveraner sich der Herausforderung für den innerstädtischen Einzelhandel gestellt haben, sondern dass die ECE auswärtiges Kapital angelockt hat. So nutzt etwa die Investorengemeinschaft Euroland Vermögensverwaltung/Wölbern Invest, ebenfalls Hamburg, das der Ernst-August-Galerie gegenüberliegende Grundstück des früheren Fernmeldeamtes zur Entwicklung des „Rosenquartier“. In Neubauten, aber insbesondere in den denkmalgeschützten Gebäuden des Fernmeldeamtes, entsteht für 50 Mio. Euro bis zum Frühjahr 2009 ein neues Geschäfts- und Büroquartier samt Hotel. Betrieben wird das Hotel als InterCityHotel mit 148 Zimmern, einem 220 m2 großen Tagungsbereich mit vier Konferenzräumen sowie einem Restaurant für 80 Gäste. Das Neubau- und Bestandsensemble entsteht nach Entwürfen der HPP Architekten.

Investitionen in die südliche City

Ein weiterer wichtiger Entwickler in der hannoverschen City kommt aus Düsseldorf. Die Centrum Grundstücksgesellschaft ist aktuell mit drei Investitionsprojekten aktiv. Am Ernst-August-Platz erwarb die Centrum das Haus Bahnhofsstraße 8, schräg gegenüber der ECE Ernst-August-Galerie. In den unteren beiden Geschossen des Gebäudes aus den 1950ern dümpelte die den neunziger Jahren eingerichtete Ernst-August-Markthalle mit zahlreichen internationalen Restaurants mehr recht als schlecht dahin. Centrum plant, hier internationale Modefilialisten anzusiedeln. Die Investitionen sollen sich auf etwa 60 Mio. Euro belaufen.

Gut 50 Mio. Euro werden aktuell in den Neubau eines Geschäfts- und Bürogebäudes zwischen Karmaschstraße und Großer Packhofstraße investiert. Der Entwurf des Braunschweiger Architekten Heiko Vahjen ersetzt das 50 Jahre alte Heutelbeck-Kaufhaus. Heller Naturstein rahmt die großformatigen Fenster in den 3.500 m2 großen Ladengeschossen wie auch die kleineren Fenster der 800 m2 Büroflächen.

In der Großen Packhofstraße baut zudem auch die Firma Görtz auf eigenem Grund ein neues Haus. Bis Oktober 2008 entsteht nach Entwürfen der Stuttgarter Architekten Blocher und Blocher und mit Anleihen von Ladenkonzepten aus Tokio und New York „Europa modernstes Schuhgeschäft“. In der Nachbarschaft verkleinert Investor Curzon Global Partner die Flächen des Salamander-Schuhgeschäftes zugunsten zweier zusätzlicher Ladenflächen.

Gerade die Investitionen in der Großen Packhofstraße, aber auch die öffentlichen Investitionen in die Aufwertung des Opernumfeldes, sollen innerstädtisch ein südliches Pendant zum immer stärker werdenden Bahnhofsumfeld schaffen.

Kröpcke-Center wird modernisiert

An der Schnittstelle aller hannoverschen Einkaufsstraßen steht das Kröpcke-Center. Der 1975 fertig gestellte braun geriffelte Betonturm hat die seit mehr als 10 Jahren laufenden Bemühungen und Konzepte um seine Verschönerung bisher unverändert überstanden. Sehr begrüßt wird daher in Hannover der Erwerb des Kröpcke-Centers ebenfalls durch die Centrum. Bis zu 200 Mio. Euro möchten die Düsseldorfer nun in den Umbau investieren. Die Filiale von Peek & Cloppenburg, seit langem Mieter der begehrten Lage, soll mit verdoppelten Flächen zum Weltstadthaus umgebaut werden. Wie genau das Kröpcke-Center künftig aussehen wird, stimmen die Investoren aktuell mit Stadtplanung und insbesondere mit den Anliegern ab.

Und wie Hannovers Innenstadt sich bis 2020 weiter entwickelt, soll in Workshops und Veranstaltungen ab dem Herbst 2008 geklärt werden. Bodemann: „Wir müssen dafür sorgen, dass die Stadt Hannover wieder von sich reden macht.“